Depuis plusieurs années, trouver un logement à louer est devenu particulièrement difficile dans de nombreuses villes françaises. Les loyers progressent, les logements disponibles se raréfient et les constructions neuves ne suffisent plus à répondre à la demande. Étudiants, jeunes actifs, familles et personnes aux revenus modestes sont directement concernés par cette crise.
Pour tenter de relancer la construction et remettre davantage de biens sur le marché locatif, le gouvernement a lancé le plan Relance logement 2026. Ce programme comprend notamment un nouveau dispositif fiscal, également appelé dispositif Jeanbrun ou statut fiscal du bailleur privé.
Son principe est relativement simple : offrir un avantage fiscal aux particuliers qui achètent un logement neuf, ou un logement ancien nécessitant d’importants travaux, à condition de le louer pendant au moins neuf ans avec un loyer plafonné.
Mais le fonctionnement du dispositif est plus complexe qu’une simple réduction d’impôt. Quels logements sont réellement éligibles ? Quel montant peut être déduit des revenus locatifs ? Peut-on louer le bien à un membre de sa famille ? Le dispositif est-il intéressant pour tous les investisseurs ? Voici tout ce qu’il faut savoir sur le plan Relance logement en 2026.
Qu’est-ce que le plan Relance logement 2026 ?
Le plan Relance logement est une réponse à la baisse importante de la construction immobilière et au manque de logements disponibles en France. Son objectif annoncé est d’atteindre environ 400 000 logements par an, soit deux millions de logements supplémentaires à l’horizon 2030.
Le gouvernement vise notamment :
- 50 000 nouveaux logements locatifs privés par an ;
- 125 000 nouveaux logements sociaux par an ;
- une accélération de la construction dans les territoires où la demande est forte ;
- la rénovation de logements anciens aujourd’hui vacants ou énergivores ;
- la transformation de certains bureaux et bâtiments tertiaires en habitations ;
- une meilleure protection des propriétaires contre les risques locatifs.
Le plan prévoit également 500 millions d’euros supplémentaires pour les bailleurs sociaux, afin de soutenir la construction et la rénovation du parc existant.
Dans le secteur privé, la principale nouveauté est la création d’un mécanisme d’amortissement fiscal destiné aux propriétaires bailleurs. Contrairement à certains anciens dispositifs immobiliers, l’éligibilité n’est pas limitée à quelques zones géographiques. Un investissement peut donc être concerné partout en France, y compris en outre-mer, sous réserve de respecter les autres conditions.
Pourquoi parle-t-on aussi de dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif fiscal du plan Relance logement est fréquemment appelé dispositif Jeanbrun, en référence au ministre chargé du Logement ayant porté cette réforme.
Il est également présenté comme un nouveau statut fiscal du bailleur privé. Cette appellation souligne la volonté de mieux reconnaître le rôle des particuliers qui achètent un logement pour le proposer à la location longue durée.
Le dispositif a été créé par l’article 47 de la loi de finances pour 2026. Il s’applique aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Pour un logement que le contribuable fait construire, c’est la date de dépôt de la demande de permis de construire qui est prise en compte.
Il ne s’agit donc pas d’un dispositif permanent. Les particuliers intéressés disposent d’une période limitée pour réaliser un investissement éligible.
Qui peut bénéficier de Relance logement ?
Le dispositif Relance logement est ouvert aux particuliers qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif. Il n’existe pas de condition de revenus pour l’investisseur.
Il peut donc concerner aussi bien un ménage qui réalise son premier investissement qu’un propriétaire possédant déjà plusieurs logements.
L’absence de condition de ressources ne signifie cependant pas que tous les projets sont automatiquement intéressants. L’avantage réel dépend notamment :
- du prix d’acquisition ;
- du montant emprunté ;
- du niveau de loyer autorisé ;
- des charges de copropriété ;
- du coût des travaux ;
- de la taxe foncière ;
- de la demande locative locale ;
- de la tranche d’imposition du propriétaire ;
- de la durée réelle de conservation du bien.
Avant d’acheter, il est donc indispensable de réaliser une simulation complète. Un avantage fiscal ne doit jamais servir à compenser un prix d’achat trop élevé ou un logement difficile à louer.
Quels logements sont actuellement éligibles ?
Dans sa version en vigueur, le dispositif concerne les logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif. Il peut s’agir d’un appartement neuf, d’un logement acheté en vente en l’état futur d’achèvement ou d’un appartement ancien faisant l’objet d’une rénovation importante.
Les logements neufs
Un appartement acheté neuf ou en état futur d’achèvement peut ouvrir droit au dispositif. Le contribuable peut également faire construire le logement, sous réserve qu’il se situe dans un bâtiment collectif et que les conditions de location soient respectées.
La mise en location doit intervenir dans les douze mois suivant l’achèvement du logement ou son acquisition lorsque celle-ci est postérieure.
Les logements anciens avec travaux
Un appartement ancien peut également être éligible si les travaux d’amélioration représentent actuellement au moins 30 % du prix d’acquisition.
Pour un appartement acheté 200 000 euros, cela représente au minimum 60 000 euros de travaux éligibles. Cette exigence explique pourquoi le dispositif s’adresse principalement aux projets de rénovation relativement importants.
Les travaux doivent répondre aux critères prévus par les textes. Une simple remise en peinture, le remplacement de quelques meubles ou une décoration intérieure ne suffisent généralement pas.
Le projet peut notamment comprendre :
- la rénovation de l’installation électrique ;
- la réfection de la plomberie ;
- l’isolation du logement ;
- le remplacement des fenêtres ;
- la modernisation du système de chauffage ;
- la rénovation de la salle de bains ;
- la réfection des sols et des murs ;
- l’amélioration de la ventilation ;
- des travaux permettant une réhabilitation lourde du logement.
Lorsque les travaux ont été réalisés avant l’acquisition, le logement ne doit pas avoir été occupé ou utilisé depuis leur achèvement pour que la déduction puisse s’appliquer dans les conditions prévues.
Le seuil de travaux va-t-il passer de 30 % à 20 % ?
Le gouvernement a annoncé un assouplissement du dispositif pour les logements anciens. Le projet prévoit notamment d’abaisser le montant minimal des travaux de 30 % à 20 % du prix d’acquisition.
Pour un appartement acheté 200 000 euros, le seuil passerait alors de 60 000 à 40 000 euros. Cette modification permettrait à beaucoup plus de projets de rénovation de devenir éligibles.
Le texte transmis à l’Assemblée nationale prévoit aussi un élargissement potentiel à certains logements individuels et aux locaux transformés en habitations, avec des critères liés à la performance énergétique.
Attention cependant : à la date de mise à jour de cet article, le 14 août 2026, la règle légalement applicable demeure celle des 30 %. Le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement a été adopté par le Sénat le 8 juillet 2026, puis transmis à l’Assemblée nationale. Le seuil de 20 % ne doit donc pas être considéré comme définitivement applicable avant l’adoption et la promulgation du texte.
Un investisseur doit toujours vérifier la version de la réglementation en vigueur à la date de son acquisition et de la réalisation des travaux.
Quelles conditions de location faut-il respecter ?
L’avantage fiscal est accordé en échange de plusieurs engagements importants.
Louer pendant au moins neuf ans
Le propriétaire doit louer le logement pendant une durée minimale de neuf ans. La location doit être effective et continue.
Une revente anticipée ou une interruption injustifiée de la location peut entraîner la remise en cause du dispositif et la réintégration des amortissements précédemment déduits dans les revenus fonciers.
Certaines situations exceptionnelles, comme le décès, le licenciement ou certaines formes d’invalidité, peuvent toutefois bénéficier d’un traitement particulier.
Proposer une location non meublée
Le logement doit être loué vide, et non sous le régime de la location meublée. Il doit constituer la résidence principale du locataire.
Le dispositif n’est donc pas destiné aux locations saisonnières, aux meublés touristiques ou aux logements proposés uniquement pour de courtes périodes.
Respecter des plafonds de loyers
Le propriétaire ne peut pas fixer librement le montant du loyer. Il doit respecter les plafonds correspondant à la catégorie choisie :
- location intermédiaire ;
- location sociale ;
- location très sociale.
Plus le niveau de loyer est faible, plus le taux d’amortissement fiscal peut être avantageux. Les plafonds dépendent notamment de la localisation du logement, de sa surface et de la catégorie de location.
Respecter les plafonds de ressources du locataire
Les ressources du locataire doivent également rester inférieures aux plafonds réglementaires applicables. Ces plafonds sont appréciés au moment de la signature du bail.
Le propriétaire doit donc vérifier les justificatifs nécessaires et conserver les documents permettant de démontrer que les conditions étaient respectées.
Ne pas louer au cercle familial proche
Dans la version actuellement applicable, le logement ne peut pas être loué à un membre du foyer fiscal du propriétaire, ni à un parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus.
Cette règle doit être prise au sérieux. Louer l’appartement à un enfant, un parent ou un autre proche concerné peut remettre en cause l’avantage fiscal.
Comment fonctionne l’avantage fiscal ?
Le plan Relance logement ne repose pas sur une réduction d’impôt calculée directement sur le prix du bien. Il permet au propriétaire de pratiquer un amortissement fiscal.
Concrètement, une partie de la valeur du logement est déduite chaque année des loyers imposables. Le revenu foncier soumis à l’impôt peut ainsi être fortement réduit, voire devenir nul selon les caractéristiques du projet.
La valeur du terrain n’est pas amortissable. Elle est estimée forfaitairement à 20 % du prix d’acquisition. L’amortissement est donc calculé sur les 80 % restants.
Pour les logements neufs, les taux annuels sont actuellement les suivants :
- 3,5 % en location intermédiaire ;
- 4,5 % en location sociale ;
- 5,5 % en location très sociale.
Pour les logements anciens éligibles avec travaux, les taux sont de :
- 3 % en location intermédiaire ;
- 3,5 % en location sociale ;
- 4 % en location très sociale.
La somme des amortissements déduits est normalement plafonnée à 8 000 euros par an et par foyer fiscal. Ce plafond peut être porté à 10 000 euros pour certains investissements sociaux et à 12 000 euros lorsque les conditions de la location très sociale sont réunies.
Un exemple simple d’amortissement
Prenons l’exemple d’un appartement neuf acheté 220 000 euros et proposé en location intermédiaire.
La part correspondant au terrain, fixée forfaitairement à 20 %, représente 44 000 euros. La base amortissable est donc de 176 000 euros.
Avec un taux de 3,5 %, l’amortissement annuel théorique s’élève à :
176 000 × 3,5 % = 6 160 euros.
Si le propriétaire perçoit 9 600 euros de loyers annuels et supporte 3 000 euros de charges, d’intérêts d’emprunt et de taxe foncière déductibles, le calcul simplifié devient :
9 600 euros de loyers – 3 000 euros de charges – 6 160 euros d’amortissement = 440 euros de revenu foncier imposable.
Sans l’amortissement, le revenu foncier aurait été beaucoup plus élevé. L’économie d’impôt dépend ensuite du taux marginal d’imposition du propriétaire et des prélèvements sociaux applicables.
Cet exemple reste volontairement simplifié. Une étude fiscale personnalisée est nécessaire pour intégrer les frais, les éventuelles périodes de vacance, les modalités de financement et la situation globale du foyer.
Quelles autres dépenses peuvent être déduites ?
En plus de l’amortissement, le propriétaire imposé selon le régime réel peut déduire les charges admises dans la catégorie des revenus fonciers.
Selon la situation, cela peut notamment comprendre :
- les intérêts et frais d’emprunt ;
- la taxe foncière, hors part récupérable auprès du locataire ;
- les frais de gestion ;
- certaines primes d’assurance ;
- les charges de copropriété déductibles ;
- les dépenses d’entretien et de réparation ;
- certains travaux d’amélioration ;
- les frais engagés pour la location.
Lorsque les charges dépassent les revenus fonciers, un déficit foncier peut apparaître. Une partie de ce déficit peut être imputée sur le revenu global, dans la limite générale de 10 700 euros par an, sous réserve des règles fiscales applicables.
Il ne faut pas confondre ce plafond avec celui de l’amortissement. Les deux mécanismes répondent à des règles différentes.
Le plan Relance logement est-il intéressant pour les locataires ?
Le dispositif a d’abord été conçu pour encourager les investisseurs, mais il vise également à améliorer la situation des locataires.
Les loyers étant plafonnés, les logements concernés doivent être proposés à des tarifs inférieurs ou encadrés par rapport au marché libre. Les plafonds de ressources doivent permettre de cibler des ménages correspondant aux catégories intermédiaire, sociale ou très sociale.
À plus long terme, l’augmentation du nombre de logements disponibles pourrait réduire la tension locative dans certaines villes. Cet effet dépendra toutefois du nombre réel de logements construits ou rénovés et de leur implantation.
Un logement éligible doit également respecter les critères de décence et de performance applicables. Pour les locataires, le développement de logements rénovés peut donc apporter un meilleur confort thermique, une installation électrique plus sûre et des équipements plus récents.
Quels sont les principaux avantages pour un propriétaire ?
Le premier avantage est la possibilité de réduire durablement l’imposition des loyers grâce à l’amortissement.
Le dispositif présente aussi d’autres points intéressants :
- il est accessible sans condition de ressources pour l’investisseur ;
- il est applicable sur l’ensemble du territoire ;
- il encourage la location longue durée ;
- il concerne le neuf et certains logements anciens rénovés ;
- il permet de déduire les charges liées à la location ;
- il peut rendre un investissement plus rentable après impôt ;
- les taux sont plus élevés lorsque le loyer pratiqué est plus abordable.
Le propriétaire peut ainsi se constituer un patrimoine immobilier tout en participant à l’augmentation de l’offre locative.
Quels sont les risques et les limites ?
Relance logement ne transforme pas automatiquement un achat immobilier en bon investissement. Plusieurs contraintes doivent être anticipées.
Le plafond de loyer peut réduire les recettes par rapport à une location classique. L’engagement de neuf ans limite également la liberté de revendre rapidement le bien. Dans l’ancien, le montant minimal des travaux peut représenter une dépense très importante.
Le propriétaire doit également prévoir :
- les périodes éventuelles sans locataire ;
- les impayés ;
- les travaux non anticipés ;
- l’entretien des équipements ;
- les charges de copropriété ;
- l’évolution de la taxe foncière ;
- les frais d’agence ou de gestion ;
- le coût de l’assurance ;
- les mensualités du crédit ;
- les obligations énergétiques.
En cas de non-respect des engagements, l’avantage fiscal peut être repris. Le montant des amortissements déduits est alors susceptible d’être réintégré dans les revenus fonciers.
Comment préparer un logement avant sa mise en location ?
Dans un logement ancien, une bonne préparation du chantier est essentielle. Avant de signer un devis, il est conseillé de réaliser un état complet du bien.
Il faut notamment vérifier :
- l’installation électrique ;
- les canalisations et les éventuelles fuites ;
- le chauffe-eau ;
- la ventilation ;
- les fenêtres et l’isolation ;
- le chauffage ;
- l’état des murs et des sols ;
- la cuisine et la salle de bains ;
- les équipements de sécurité ;
- le diagnostic de performance énergétique.
Une rénovation locative doit être pensée comme un ensemble cohérent. Remplacer un chauffage sans améliorer l’isolation peut, par exemple, limiter le gain énergétique. De même, refaire une salle de bains sans vérifier les canalisations peut entraîner de nouveaux travaux quelques mois plus tard.
Pour les problèmes techniques, vous pouvez consulter les guides de Help-Clic consacrés au ballon d’eau chaude qui ne chauffe plus, à la manière de colmater une fuite d’eau ou aux solutions pour un logement trop chaud pendant la canicule.
L’intervention de professionnels qualifiés permet d’obtenir des devis détaillés, de contrôler la conformité des installations et de conserver les factures nécessaires pour justifier les dépenses.
Les erreurs à éviter avant d’investir
La première erreur consiste à acheter uniquement pour l’avantage fiscal. Le quartier, la demande locative, les transports, les commerces et la qualité de la copropriété restent essentiels.
La deuxième erreur est de surestimer le loyer. Le dispositif impose des plafonds : la rentabilité doit donc être calculée avec le loyer réellement autorisé.
La troisième erreur est de sous-évaluer les travaux. Dans un logement ancien, il faut prévoir une marge pour les imprévus, notamment en plomberie, électricité ou isolation.
La quatrième erreur est de considérer le passage du seuil de 30 % à 20 % comme déjà acquis. Tant que la nouvelle loi n’est pas définitivement promulguée, la règle actuelle doit servir de référence.
Enfin, il ne faut pas oublier que l’option fiscale est irrévocable pour le logement concerné. Une simulation réalisée par un notaire, un expert-comptable ou un conseiller fiscal est fortement recommandée avant la déclaration.
Questions fréquentes sur Relance logement
Le dispositif Relance logement remplace-t-il le Pinel ?
Il ne constitue pas une simple prolongation du Pinel. Le Pinel reposait sur une réduction d’impôt calculée en fonction du prix d’acquisition et de la durée de location. Relance logement utilise un mécanisme d’amortissement venant réduire les revenus fonciers imposables.
Peut-on acheter une maison individuelle ?
Dans la version actuellement en vigueur, le dispositif concerne les logements situés dans des bâtiments d’habitation collectifs. Un projet de loi prévoit un élargissement à certains logements individuels, mais cette modification doit être définitivement adoptée avant de pouvoir être appliquée.
Peut-on louer le logement meublé ?
Non. Le bien doit être loué vide et constituer la résidence principale du locataire.
Peut-on louer le logement à son enfant ?
Dans le régime actuellement applicable, la location à un membre du foyer fiscal ou à un proche entrant dans le cercle familial interdit ne permet pas de bénéficier du dispositif.
Combien de temps faut-il conserver le logement ?
Le propriétaire doit respecter une durée minimale de location de neuf ans. Une vente anticipée peut provoquer la reprise de l’avantage fiscal, sauf dans certaines circonstances prévues par la loi.
Le montant des travaux est-il de 20 % ou de 30 % ?
Au 14 août 2026, le seuil applicable dans l’ancien reste fixé à 30 % du prix d’acquisition. Son abaissement à 20 % figure dans un projet de loi transmis à l’Assemblée nationale, mais il ne faut pas l’appliquer avant la promulgation définitive du texte.
Doit-on déclarer le choix du dispositif ?
Oui. L’option doit être exercée lors de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement ou d’acquisition du logement, selon la situation. L’engagement de location doit être joint et l’option est irrévocable pour le bien concerné.
Ce qu’il faut retenir du plan Relance logement 2026
Le plan Relance logement poursuit un objectif ambitieux : construire ou remettre sur le marché deux millions de logements d’ici 2030. Pour mobiliser l’investissement privé, il crée un avantage fiscal fondé sur l’amortissement d’une partie du prix du logement.
Le dispositif peut être intéressant pour les propriétaires qui souhaitent investir sur le long terme, réduire l’imposition de leurs loyers et proposer un logement à un tarif encadré. Il impose cependant des conditions strictes : location vide pendant au moins neuf ans, plafonds de loyers et de ressources, exclusion du cercle familial proche et, dans l’ancien, réalisation de travaux importants.
Avant de s’engager, il est indispensable de vérifier la réglementation à jour, d’étudier la demande locative locale et de chiffrer précisément l’ensemble du projet. Le meilleur investissement n’est pas celui qui promet la plus forte économie d’impôt, mais celui qui reste rentable, bien entretenu et facilement louable pendant toute la durée de l’engagement.
